El Ayuntamiento de Salobreña trabaja en una revisión del PGOU

Se estudia la aprobación de un Plan Especial del Conjunto Histórico, una ampliación urbana hacia el este y la creación de suelo comercial-industrial en la zona de La Tahiba.

Vistas desde el Casco Antiguo de Salobreña.

Los ayuntamientos andaluces han tenido muy complicado en los últimos años la aprobación de sus nuevos instrumentos de planificación urbanística, hasta el punto de que solo una cuarta parte de ellos está adaptado plenamente a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), vigente desde 2003. Los motivos hay que encontrarlos, a juicio del actual gobierno autonómico, en la complejidad normativa y en una “excesiva lentitud en la tramitación”, así como en “una invasión de las competencias locales en la toma de decisiones”.

Son 607 los municipios andaluces que no están adaptados a la LOUA, sobre los 786 existentes, lo que supone el 77 por ciento del total. De ellos, el 82 por ciento se encuentran atascados en diferentes puntos de la tramitación de un nuevo planeamiento. ¿Pero cuál es la situación de los principales ayuntamientos de la Costa Tropical?

Salobreña, Motril y Almuñécar llevan tiempo tramitando modificaciones en su planeamiento, aunque sus casos son bien diferentes. Mientras los dos primeros cuentan con un Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) que data de principios de este siglo, el sexitano está más que obsoleto, pues es del año 1987. Pero los tres tienen en común que, de una forma u otra, están en proceso de renovación de este documento.

En lo referente a Salobreña, no existe una necesidad acuciante para la aprobación de un nuevo Plan, ya que el vigente, aprobado en el año 2002, tiene aún mucho recorrido por delante. Pero también es verdad que hay asuntos importantes que abordar a nivel urbanístico y que se pretenden plasmar en un nuevo documento.

Pese a ser relativamente ‘nuevo’, el PGOU de Salobreña inició su proceso de revisión a mediados de la década pasada, aunque los intentos fueron fallidos. El principal problema en ese sentido es la declaración de inundabilidad que pesa sobre buena parte del término municipal, concretamente a ambos márgenes del río Guadalfeo, que afecta a importantes proyectos ya incluidos en el planeamiento, como el TH2.

Esos escollos han llevado al Consistorio en los últimos años a trabajar en una figura urbanística que no modificaba sustancialmente el planeamiento, sino que busca adaptarse a la LOUA incluyendo algunas actuaciones importantes para el municipio. Así lo afirma la alcaldesa, María Eugenia Rufino, quien espera contactar en breve con las nuevas autoridades de la Junta de Andalucía para intentar desbloquear el problema de la inundabilidad.

Pero uno de los temas que el Ayuntamiento considera “imprescindible” en materia de planeamiento es el Plan Especial del Conjunto Histórico de Salobreña, ya que el Casco Antiguo tiene esa figura de protección por parte de la Junta, y eso está generando un problema importante en el día a día de este núcleo. Cada vez que algún vecino pretende tramitar una licencia para cualquier obra de adaptación o remodelación de su vivienda se encuentra con grandes complicaciones para obtener la autorización de la Delegación de Cultura de la Junta. Si bien se tramita por separado respecto al PGOU, la elaboración de este Plan Especial tiene un procedimiento de tramitación similar, ya que requiere informes sectoriales y debe cumplir ciertos plazos. Mientras ello ocurre, el Consistorio espera que la administración autonómica admita “una especie de situación transitoria” en la que se permita realizar actuaciones en el casco histórico, siempre y cuando no se alteren volúmenes “ni nada de lo que luego la norma prohibirá de forma expresa”.

En definitiva, según María Eugenia Rufino, es “prioridad” del recién renovado gobierno municipal el inicio de la redacción en paralelo de ambas figuras urbanísticas, tanto el PGOU como el Plan Especial del Conjunto Histórico. Pero este último es sin dudas más urgente, ya que afecta al día a día de los vecinos del Casco Antiguo.

Sin la necesidad urgente de que Salobreña disponga de un nuevo Plan, la revisión está en marcha a día de hoy, y entre sus muchas implicancias encara tres frentes fundamentales: el ya mencionado Plan Especial del Conjunto Histórico; el crecimiento urbano, que se centraría en una ampliación del Sector Este y la construcción de un segundo gran vial en paralelo a la avenida del Mediterráneo; y la habilitación de suelo industrial-comercial, previsto en el entorno de La Tahiba. Este último incluiría una superficie comercial que sustituya al proyecto de La Kasbah, descartado por el informe de inundabilidad. La finalización de la autovía A-7 generó unas condiciones de oportunidad donde se encuentra el enlace de Lobres, ya que este tipo de instalaciones se establecen habitualmente en los nudos de conexión de las grandes vías, y en este caso se dan unas condiciones topográficas que no se dan, por ejemplo, en los nudos de Taramay o La Herradura.

Es así que el planeamiento que está en redacción contempla una reserva de suelo de casi de 600.000 metros cuadrados para un emprendimiento de ese tipo, que incluiría un acceso desde Salobreña. Este último consistiría en un viario blando de dos carriles que bordearía la rambla de Molvízar, aprovechando la mayor parte del vial existente, aunque demandaría la construcción de un puente sobre ese cauce. Sería una actuación muy sostenible, ya que supone la creación de un parque paralelo al margen izquierdo de la rambla, y también se convertiría en un acceso más directo a la autovía A-7. Todo ello está pensado como oferta de ocio complementaria al desarrollo turístico.

Más allá de esta planificación, la alcaldesa señala que el PGOU vigente de Salobreña “todavía da respuesta” a las necesidades. Pero matiza que el informe de inundabilidad de la Junta frena el desarrollo de determinadas áreas ya incluidas en el planeamiento, como el TH2, lo que entre otras cosas impide también las obras que permitirían unir Salobreña y Motril por el litoral. El problema se podría subsanar “con medidas correctoras y preventivas”, aunque ello se ha convertido en “la eterna batalla” con otras administraciones. Y es que ese informe no solo afecta a esos terrenos hoteleros, sino a todo el municipio.

El informe de inundabilidad de la Junta de Andalucía establece un gran sector del municipio donde se aplica la normativa de zonas inundables, que impide construir ante el riesgo de una avenida de agua. El problema que ven desde el Ayuntamiento de la Villa es que ese informe es posterior a la aprobación del PGOU, por lo que afecta a proyectos con un Plan Parcial ya aprobado, lo que puede dar lugar a que la Junta de Compensación del TH2 le exija un resarcimiento si el suelo se descalifica, y ello supondría “endeudar al municipio por cincuenta años”, según Rufino. Otra cuestión que llama la atención a la alcaldesa es que el límite de la zona inundable coincide casualmente con el límite municipal con Motril, lo que puede llevar a pensar que en su día se hizo con “un poco con inquina hacia Salobreña”.

En definitiva, lo que se quiere es conocer cuáles son las medidas correctoras a acometer, que podrían pasar por ampliar el cauce del río. Para conseguir destrabar la situación se están sucediendo la reuniones, y hace escasas semanas se celebró una en Sevilla entre responsables de la Junta de Compensación, técnicos municipales y la Dirección General competente, y se está detrás de conseguir un encuentro con la consejera de Ordenación del Territorio. La demanda no se ha parado, pues en los últimos años se han elaborado los más diversos informes para subsanar la situación, que han demandado ya una importante inversión económica a la Junta de Compensación.

Esto no es más que una muestra de la complejidad que entraña cualquier tramitación urbanística, que afecta a todos los municipios de España, y que llegan a dilatar situaciones durante muchos años.

El de Salobreña es un plan que no está plenamente adaptado a la LOUA, ya que se aprobó en el año 2001, y esta normativa es de 2002. Pero como ya se conocían previamente algunas de sus determinaciones, sí fueron incluidas. De todas maneras, cualquier desarrollo, esté o no incluido en el Plan, debe estar adaptado a la LOUA. El principal problema de esa situación es que no se les permiten a los ayuntamientos realizar modificaciones puntuales. De ahí que en la Villa se iniciara un primer intento de revisión en 2005 –aprobado inicialmente en 2006 y provisionalmente en 2008-, aunque pronto llegó la crisis inmobiliaria que dejó en la nada muchos proyectos. Esa propuesta incluía un exagerado crecimiento residencial, que luego limitaría el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA), que entró en vigor a finales de 2006 y establecía que un municipio no podía crecer más de un 30 por ciento en suelo urbano ni más del 40 por ciento en población.

En 2008 se retomó desde cero la idea de revisar el Plan, pero acotando en gran medida el crecimiento residencial, teniendo en cuenta que el PGOU vigente todavía tiene mucho suelo por desarrollar, y que puede absorber perfectamente la previsión de crecimiento demográfico del municipio para los próximos años. Por ejemplo, existen unas 200 viviendas ya construidas que están en venta, a lo que se suman grandes solares urbanizables en el Sector Norte, en el Plan Parcial Playa y otros más pequeños en el resto del núcleo urbano.